Um die verschiedenen Regelungen im Wohnungseigentumsrecht zu verstehen, hilft es, die Bedeutung der zentralen Begriffe und Rechtsquellen zu kennen.

1.1 Die verschiedenen Arten des Eigentums
Ganz grundlegend unterscheidet man zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum besteht vor allem an den Räumen der Wohnung. Es ist dem Volleigentum weitgehend gleichgestellt. Was mit dem Sondereigentum geschieht, kann der Eigentümer also grundsätzlich allein entscheiden. Gemeinschaftseigentum hingegen gehört allen Wohnungseigentümern gemeinsam. Hierzu gehören insbesondere die tragenden Mauern, das Treppenhaus sowie normalerweise die Freiflächen.
Im klassischen Fall einer Eigentumswohnung erwirbt der Eigentümer beides, also sowohl das Sondereigentum an einer Wohnung als auch einen bestimmten Anteil am Gemeinschaftseigentum. Diese Kombination von Sondereigentum an einer Wohnung und Gemeinschaftseigentum nennt man Wohnungseigentum.
Unter Teileigentum versteht man ebenfalls eine Kombination aus Sondereigentum und Anteil am Gemeinschaftseigentum. Allerdings bezieht sich das Sondereigentum hier auf Räume, die keinen Wohnzwecken dienen. Das können etwa ein Keller, eine Garage oder auch ein Ladengeschäft sein.

Wohnungs- und Teileigentum werden im Wesentlichen gleich behandelt. Mit dem Wohnungs- und Teileigentum sind jeweils Mitgliedschafts- und Teilhaberechte an der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbunden.
Neben dem Sondereigentum gibt es in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften Sondernutzungsrechte. Diese geben dem Inhaber das Recht, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss
der übrigen Wohnungseigentümer alleine zu nutzen. Häufig werden solche Sondernutzungsrechte für die Benutzung von Garten- oder Terrassenflächen eingeräumt, wenn diese an sich im Gemeinschaftseigentum stehen.

1.2 Rechtsquellen für das Wohnungseigentum
Die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern sind in verschiedenen Rechtsquellen geregelt. Neben dem Wohnungseigentumsgesetz kommt dabei der Gemeinschaftsordnung sowie den Beschlüssen der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft maßgebliche Bedeutung zu.

1.2.1 Das Wohnungseigentumsgesetz
Das Wohnungseigentumsgesetz – auch WEG abgekürzt – regelt die rechtlichen Grundlagen des Wohnungseigentums, insbesondere

•  die innere Organisation der Wohnungseigentümergemeinschaft,
• die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, der Gemeinschaft, des Verwalters und des Verwaltungsbeirats sowie
• das Auftreten gegenüber Dritten.

Viele dieser Vorschriften gelten jedoch nur, wenn nicht die Wohnungseigentümer selbst anders lautende Regelungen getroffen haben. Das Gesetz lässt den Wohnungseigentümern einen großen Freiraum, vor
allem bei der Ausgestaltung der Beziehungen der Wohnungseigentümer untereinander und bei der konkreten Festlegung der Rechte und Pflichten des Verwalters. Dies ermöglicht den Wohnungseigentümern,
ihren Bedürfnissen angepasste Lösungen zu finden.
Das WEG wurde mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – auch WEMoG genannt – grundlegend reformiert. Die neuen Vorschriften gelten grundsätzlich ab 1. Dezember 2020. Stellt sich die Frage, ob anders lautende Regelungen der Wohnungseigentümer in Beschlüssen oder Vereinbarungen weiterhin gelten, empfiehlt es sich, eine rechtskundige Person (z.B. eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt bzw. eine Notarin oder einen Notar) zu Rate zu ziehen.

1.2.2 Teilungserklärung
Die Teilungserklärung wird vom Grundstückseigentümer gegenüber dem Grundbuchamt abgegeben. Sie ist die Grundlage für die Eintragung des Wohnungseigentums in das Grundbuch. In ihr werden insbesondere die Miteigentumsanteile am Grundstück und das Sondereigentum an Räumen verteilt. Auch Art und Umfang von Sondernutzungen können hier festgelegt werden.

1.2.3 Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung enthält die wichtigsten Regeln über das Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander. Sie ist – bildlich gesprochen – das Grundgesetz der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Gemeinschaftsordnung enthält häufig Bestimmungen über

• die Stimmrechte der Eigentümer
• die Einberufung und Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung
• den Gebrauch des Sondereigentums (z.B. Beschränkung der Haustierhaltung, Verbot geräuschvoller Tätigkeiten)
• und der Gemeinschaftsanlagen (z.B. Benutzung des Waschraums)

Häufig ist die Gemeinschaftsordnung bereits Bestandteil der Teilungserklärung. Sie kann aber auch durch
Vereinbarungen zwischen den Wohnungseigentümern begründet und insbesondere ergänzt oder abgeändert werden. Solche Vereinbarungen sind im Grunde Verträge. Ihnen müssen daher alle Wohnungseigentümer zustimmen. Die Gemeinschaftsordnung kann aber vorsehen, dass grundsätzlich auch ein Mehrheitsbeschluss
genügt, um die Gemeinschaftsordnung zu ändern. Man spricht dann von einer „Öffnungsklausel“.

WICHTIG: Seit 1. Dezember 2020 müssen Beschlüsse aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel in das Grundbuch eingetragen werden, um auch für neue Eigentümer bindend zu sein.

1.2.4 Beschlüsse
Die Wohnungseigentümer können auch durch Beschlüsse, also durch Mehrheitsentscheidungen, Bestimmungen über ihre gegenseitigen Beziehungen treffen. Beispiele hierfür sind etwa Regelungen zur Durchführung von Reparatur- und Baumaßnahmen oder das Abstellen von Kinderwägen. Beschlüsse sind vom Verwalter in eine Beschluss-Sammlung aufzunehmen. Diese ist damit eine wichtige Informationsquelle über die
geltenden Regelungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

2. AKTEURE IM WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT
Jeder Eigentümer einer Wohnung ist automatisch Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Damit diese handeln kann, braucht sie Organe, insbesondere die Eigentümerversammlung für die interne
Willensbildung und den nach außen handelnden Verwalter. Der Verwaltungsbeirat hat dagegen unterstützende und kontrollierende Aufgaben.

2.1 Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 hat der Gesetzgeber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Aufgabe zugewiesen, das gemeinschaftliche Eigentum zu verwalten (§ 18 Abs. 1 WEG). Das bedeutet, dass jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann (§ 18 Abs. 2 WEG). Jeder Wohnungseigentümer kann beispielsweise von der Gemeinschaft verlangen, dass erforderliche
Reparaturen am gemeinschaftlichen Eigentum vorgenommen werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt zudem die Rechte der Wohnungseigentümer aus, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben (§ 9a Abs. 2 WEG). Sie kann etwa Ansprüche gegen Dritte wegen Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums geltend machen.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig. Sie ist also selbst ähnlich wie etwa ein Verein oder eine GmbH Träger von Rechten und Pflichten. Sie kann damit beispielsweise selbst Verträge abschließen.

Dabei braucht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Organe, durch die sie handeln kann. Zentrales Organ für die Willensbildung ist dabei die Wohnungseigentümerversammlung. Ausführendes Organ ist dagegen der
Verwalter, der die Gemeinschaft nach außen vertritt und Beschlüsse vollzieht.

2.2 Die Wohnungseigentümer
Die einzelnen Wohnungseigentümer haben gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einerseits einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung. Sie haben andererseits aber auch das Recht und die Pflicht, bei der Willensbildung mitzuwirken. Ihre wichtigste Aufgabe ist, Entscheidungen über Benutzung und Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu treffen. Sie sind die „Herren der Verwaltung“.

2.3 Der Verwalter
Während die Wohnungseigentümer durch Beschlüsse oder Vereinbarungen die grundlegenden Entscheidungen zur Verwaltung treffen, ist der Verwalter das ausführende Organ.

2.3.1 Rechte und Pflichten
Hier ist es wichtig zu unterscheiden, was der Verwalter rechtlich tun darf und was er rechtlich tun kann. Man spricht beim „Dürfen“ auch vom Innenverhältnis und beim „Können“ vom Außenverhältnis.
Im Innenverhältnis, also gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, ist der Verwalter nach den gesetzlichen Regelungen berechtigt und verpflichtet,

• Beschlüsse und Vereinbarungen zu vollziehen,
• die Willensbildung durch die Wohnungseigentümer zu organisieren (z.B. durch Einberufung einer Eigentümerversammlung) und
• über die laufende Verwaltung sowie dringliche Maßnahmen zu entscheiden (§ 27 Abs. 1 WEG).

Maßnahmen der laufenden Verwaltung sind solche, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Der Verwalter kann und muss demnach im Regelfall beispielsweise Entscheidungen über kleinere Reparaturmaßnahmen oder die Einziehung von Hausgeldern eigenverantwortlich treffen. Entscheidend ist, ob ein durchschnittlicher Wohnungseigentümer eine Entscheidung durch die Wohnungseigentümerversammlung für nicht erforderlich hält.

Das Gesetz erlaubt es den Wohnungseigentümern aber auch, die konkreten Aufgaben, die der Verwalter eigenverantwortlich wahrnehmen können soll, selbst durch Beschluss festzulegen (§ 27 Abs. 2 WEG). So können sie die gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse erweitern, diese aber auch einschränken oder konkretisieren. Denkbar ist etwa, einen Aufgabenkatalog oder gewisse Betragsgrenzen für eigenverantwortliche Auftragsvergaben festzulegen. Zahlungen können etwa ab einer bestimmten Höhe von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder des Verwaltungsbeirats abhängig gemacht werden.

Im Außenverhältnis, also gegenüber Dritten, hat der Verwalter seit 1. Dezember 2020 eine weitgehend unbeschränkte gesetzliche Vertretungsmacht (§ 9b Abs. 1 S. 1 WEG). Dies bedeutet, dass er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach außen vertritt. Er kann insbesondere

Verträge mit Wirkung für und gegen die Gemeinschaft abschließen (z.B. Einkauf von Heizmaterial, Beauftragung von Handwerkern),

• Zahlungen und Leistungen bewirken und entgegennehmen,
• Ansprüche gerichtlich oder außergerichtlich geltend machen und
• rechtlich relevante Erklärungen für die Gemeinschaft abgeben
  und entgegennehmen (z.B. Kündigungserklärung gegenüber dem
  Hausmeister).

Eine Ausnahme gilt jedoch für den Abschluss von Kaufverträgen über Grundstücke sowie von Darlehensverträgen. Hier kann der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur dann wirksam vertreten, wenn er durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer dazu ermächtigt ist.
Auch wenn der Verwalter nach außen die Gemeinschaft durch den Abschluss von Verträgen binden kann, bedeutet dies nicht, dass er dies auch darf. Was der Verwalter eigenverantwortlich, also ohne vorherige Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer, tun darf, bestimmt sich nach dem oben dargestellten Innenverhältnis. Geht der Verwalter über seine Befugnisse hinaus und schließt beispielsweise im Namen
und auf Rechnung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Vertrag mit einem Dritten ab, ohne dass er von den Eigentümern oder von Gesetzes wegen dazu ermächtigt war, macht er sich gegenüber der
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schadensersatzpflichtig.

2.3.2 Bestellung und Abberufung
Die Wohnungseigentümer bestellen den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss. Durch diesen Bestellungsbeschluss wird der Verwalter zum Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Daneben ist noch der Abschluss eines Verwaltervertrages zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erforderlich. Im Verwaltervertrag werden insbesondere Regelungen zur Vergütung getroffen.

Seit 1. Dezember 2020 können die Wohnungseigentümer den Verwalter jederzeit durch Mehrheitsbeschluss abberufen, ohne dass hierfür ein Grund geltend gemacht werden muss (§ 26 Abs. 3 S. 1 WEG).
Der Verwaltervertrag endet dann sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 S. 2 WEG), sofern er von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht zuvor gekündigt werden kann, etwa weil ein wichtiger Grund vorliegt oder eine solche Kündigungsmöglichkeit vereinbart worden ist. Wichtig ist dies insbesondere für die Frage, wie lange nach der Abberufung noch Vergütungsansprüche des Verwalters bestehen.

2.3.3 Zertifizierung
Ab 1. Dezember 2022 hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf die Bestellung eines sogenannten zertifizierten Verwalters (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Ausnahmen gelten nur für kleinere Gemeinschaften, in denen
ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt ist.
Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer durch eine Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt (§ 26a Abs. 1 WEG).

2.4 Der Verwaltungsbeirat
Die Bestellung eines Verwaltungsbeirats ist gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben. Gerade bei größeren Eigentümergemeinschaften ist sie regelmäßig sehr zu empfehlen.
Zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirats können nur Wohnungseigentümer bestellt werden. Aufgabe des Verwaltungsbeirats ist es, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen und
zu überwachen (§ 29 Abs. 2 S. 1 WEG). So soll er beispielsweise den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung des Verwalters prüfen, bevor die Wohnungseigentümer darüber Beschluss fassen. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes vertritt der Verwaltungsbeirat zudem die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter (§ 9b Abs. 2 WEG). Dabei geht es insbesondere um die Durchsetzung von Ansprüchen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter, etwa wenn Beschlüsse nicht
oder nicht ordnungsgemäß durchgeführt werden.
Seit 1. Dezember 2020 können die Wohnungseigentümer die Zahl der Beiratsmitglieder flexibel durch Beschluss festlegen. Deren Haftung ist zudem nunmehr auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt, wenn sie unentgeltlich tätig sind.
Die Einberufung des Beirats erfolgt durch den Vorsitzenden nach Bedarf.

3. LEBEN IN DER WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT
Damit das Zusammenleben in einer Wohnungseigentümergemeinschaft möglichst reibungslos funktioniert, müssen regelmäßig Entscheidungen über Gebrauch und Verwaltung der Immobilie, über Baumaßnahmen und die Finanzen getroffen werden. Wer hier Bescheid weiß, kann seine Rechte besser geltend machen und das Leben in der Wohnungseigentümergemeinschaft mitgestalten.

3.1 Die Eigentümerversammlung
Das Wohnungseigentumsgesetz enthält wichtige Regelungen rund um das Thema der Wohnungseigentümerversammlung. Jedoch können die Wohnungseigentümer hiervon abweichende Regelungen treffen.
Ein Blick in die Gemeinschaftsordnung ist daher immer erforderlich.

3.1.1 Aufgaben und Bedeutung
Die Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 WEG) ist das zentrale Organ der Willensbildung jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie trifft alle wesentlichen Entscheidungen über Verwaltung und Benutzung
der Anlage. Sie ist gewissermaßen das „Parlament“ der Eigentümergemeinschaft, in dem jeder Wohnungseigentümer Sitz und Stimme hat.

Ihr Aufgabenbereich kann sehr unterschiedlich sein,
je nachdem, in welchem Umfang die Gemeinschaftsordnung die zu treffenden Entscheidungen dem Verwalter
überlässt oder einen Beschluss der Versammlung vorsieht.
In der Regel ist die Wohnungseigentümerversammlung mit folgenden Aufgaben betraut:

• Bestellung und Abberufung des Verwalters,
• Wahl des Verwaltungsbeirats,
• Beschlussfassung über die Hausordnung,
• Beschlussfassung über den vom Verwalter aufgestellten Wirtschaftsplan sowie über die Jahresabrechnung,
•  Festsetzung der Erhaltungsrücklage,
• Entscheidungen über größere Reparaturen oder bauliche Veränderungen,
• Einleitung eines Verfahrens zur Entziehung des Wohnungseigentums,
• Erteilung von Genehmigungen, die die Gemeinschaftsordnung für eine bestimmte Nutzung oder für eine Veräußerung vorsieht und die nicht vom Verwalter zu erteilen sind.

3.1.2 Einberufung
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz muss der Verwalter mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung einberufen. Im Übrigen muss er eine Versammlung dann einberufen, wenn dies in Textform, also schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger (z.B. Telefax, EMail), unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Eine Pflicht zur
Einberufung besteht auch dann, wenn eine Versammlung nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung erforderlich ist. Dies kann etwa der Fall sein, wenn kurzfristig über eine Instandhaltungsmaßnahme zu beschließen ist. Die Wohnungseigentümer können in der Gemeinschaftsordnung zudem weitere Einberufungsgründe vereinbaren.

Die Einberufung erfolgt in Textform. Dabei müssen alle Punkte angegeben werden, über die beschlossen werden soll (§ 23 Abs. 2 WEG).

Die Frist zur Einberufung der Versammlung soll – sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt – mindestens drei Wochen betragen. In der Gemeinschaftsordnung können aber auch andere Fristen vereinbart werden.

Fehlt ein Verwalter oder weigert dieser sich pflichtwidrig, die Versammlung einzuberufen, kann diese auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.

3.1.3 Durchführung
Den Vorsitz in der Versammlung führt der Verwalter. Die Eigentümer können aber auch in der Gemeinschaftsordnung etwas anderes vereinbaren oder in der Versammlung beschließen. Die Versammlungsleitung organisiert und moderiert die Wohnungseigentümerversammlung: Sie
kündigt Tagesordnungspunkte an, kontrolliert Wortmeldungen und verkündet Beschlüsse.

Nach dem neu eingeführten § 23 Abs. 1 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne persönliche Anwesenheit vor Ort teilnehmen und
sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können. Damit kann die virtuelle Teilnahme an Präsenzversammlungen durch Beschluss erlaubt werden.
Die Frage-, Informations- und Stimmrechte der Wohnungseigentümer müssen auch bei einer virtuellen Teilnahme gewahrt werden.

Eine reine Online-Versammlung ist dagegen nur bei einer entsprechenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung oder mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich.

Seit 1. Dezember 2020 ist nach dem Gesetz jede Versammlung beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Wohnungseigentümer an ihr teilnehmen. Besonderheiten können sich aber aus der jeweiligen Gemeinschaftsordnung ergeben.

Für die Beschlussfassung gilt, falls die Gemeinschaftsordnung nicht Abweichendes vorsieht:

• Im Regelfall genügt für Beschlüsse die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen; Enthaltungen werden also nicht mitgezählt.
  Erhöhte Quoren sind seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes gesetzlich nicht mehr vorgesehen.
• Vereinbarungen wie etwa Änderungen der Gemeinschaftsordnung erfordern im Regelfall die Zustimmung aller – auch der nicht erschienenen Wohnungseigentümer.

Dabei hat nach dem Wohnungseigentumsgesetz jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, unabhängig davon, wie groß oder klein die Wohnung ist, die er besitzt (§ 25 Abs. 2 S. 1 WEG).

In der Gemeinschaftsordnung kann aber auch Abweichendes vereinbart werden, etwa ein Stimmrecht nach der Größe der Miteigentumsanteile.

Jeder Wohnungseigentümer kann sich grundsätzlich bei der Ausübung seines Stimmrechts vertreten lassen. Vollmachten müssen seit 1. Dezember 2020 nach der gesetzlichen Regelung in Textform, also
beispielsweise als E-Mail, vorliegen.

Über die gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen. Diese ist vom Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer sowie – sofern ein Verwaltungsbeirat bestellt ist – von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben.

Ferner ist seit 1. Juli 2007 eine Beschluss-Sammlung zu führen, in die sämtliche nach diesem Datum gefassten Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen, die in einem Rechtsstreit nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes ergangen sind, fortlaufend einzutragen und zu nummerieren sind (§ 24 Abs. 7
und 8 WEG).

3.1.4 Umlaufverfahren
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann auch außerhalb einer Versammlung beschließen. Ein solcher sogenannter Umlaufbeschluss ist grundsätzlich nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer in Textform zugestimmt haben (§ 23 Abs. 3 S. 1 WEG).

Seit 1. Dezember 2020 können Wohnungseigentümer aber beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Fehlen beispielsweise in einer Versammlung noch notwendige Informationen, um über einen bestimmten Gegenstand Beschluss zu fassen, können die Wohnungseigentümer beschließen, diesen Beschluss im Umlaufverfahren mit Stimmenmehrheit nachzuholen.

3.1.5 Ungültigkeit von Beschlüssen
Mangelhafte Beschlüsse, d.h. Beschlüsse, die unter Verstoß etwa gegen Vorschriften des Gesetzes oder der Gemeinschaftsordnung zustande gekommen sind, sind grundsätzlich nur dann unwirksam, wenn sie angefochten und vom Gericht für ungültig erklärt wurden.

Beschlüsse können aber auch nichtig, also von Anfang an unwirksam sein. Dies ist etwa der Fall, wenn sie gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot oder die guten Sitten verstoßen. Auch in den wesentlichen Inhalt der Nutzung
von Wohnungseigentum, den sogenannten Kernbereich, darf nicht durch Beschluss eingegriffen werden (z.B. das Teilnahme- und Stimmrecht bei Versammlungen). Ein Mehrheitsbeschluss ist schließlich dann nichtig, wenn den Wohnungseigentümern die sog. Beschlusskompetenz fehlt. So kann beispielsweise von einer gesetzlichen Regelung im Grundsatz nur durch (einstimmige) Vereinbarung und nicht durch Mehrheitsbeschluss abgewichen werden.

In Zweifelsfällen empfiehlt es sich, Rechtsrat einzuholen, ob ein möglicherweise nichtiger Beschluss vorsorglich trotzdem anzufechten ist.

3.2 Wissenswertes zur Benutzung
Streitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern drehen sich häufig um die Frage des zulässigen Gebrauchs von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Das Gesetz spricht seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes auch von Benutzung.
Welche Nutzungsrechte bestehen, hängt davon ab, ob es um Sonderoder Gemeinschaftseigentum geht.

Sondereigentum, insbesondere die zur Wohnung gehörenden Räume samt Einrichtungen, kann im Grundsatz wie Alleineigentum genutzt werden (§ 13 Abs. 1 WEG).

Einschränkungen ergeben sich im Wesentlichen aus Folgendem:

• Das Gesetz schreibt vor, dass jeder Wohnungseigentümer von seinem Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch machen darf, dass dadurch anderen Wohnungseigentümern kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Daher ist jeder Wohnungseigentümer beispielsweise verpflichtet, sein Sondereigentum soweit instand zu halten, dass kein unvermeidbarer Schaden am Sondereigentum der anderen Wohnungseigentümer oder am Gemeinschaftseigentum entsteht.
• Jeder Wohnungseigentümer muss gegenüber der Gemeinschaft und den anderen Wohnungseigentümern Einwirkungen auf das Sondereigentum dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, soweit solche fehlen, aus denen sich kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil ergibt. Duldungspflichtig sind hier etwa Baulärm oder insbesondere bei Notmaßnahmen auch das Betreten des Sondereigentums.
• Beschränkungen für die Nutzung des Sondereigentums können sich auch aus der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung ergeben.

Ist Sondereigentum als Wohnungseigentum gekennzeichnet, ist grundsätzlich nur eine Nutzung zu Wohnzwecken zulässig. Im Teileigentum ist dagegen regelmäßig jede nicht zu Wohnzwecken dienende Nutzung erlaubt. Teilweise ist die Nutzungsart noch enger bestimmt und beispielsweise bei Teileigentum nur der Betrieb eines
Ladens oder eines Gewerbes möglich.
Allerdings kann die konkrete Nutzung des Sondereigentums auch entgegen ausdrücklicher Zweckbestimmung zulässig sein, wenn diese nicht mehr stört, als es die zweckbestimmungsgemäße Nutzung täte.
Da sich bei der Frage, wie eine konkrete Sondereigentumseinheit genutzt werden kann, zahlreiche, teils sehr komplexe Rechtsfragen stellen können, empfiehlt es sich, in Zweifelsfällen rechtskundigen Rat einzuholen, um Konflikte möglichst zu vermeiden.
Neben der grundsätzlichen Nutzungsart kann beispielsweise auch vereinbart werden, dass eine Veräußerung oder Vermietung der Wohnung der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder eines Dritten (z.B. des Verwalters) bedarf.

• Schließlich können Einzelheiten der Benutzung auch durch Beschluss geregelt werden, etwa das Verbot geräuschvoller Tätigkeiten zu bestimmten Zeiten oder eine Beschränkung der Haustierhaltung.
  Sinn solcher Verhaltensregeln, die häufig auch als Hausordnung bezeichnet werden, ist es, typische Konfliktfelder im alltäglichen Miteinander durch vorbeugende Regelungen zu vermeiden und so das Zusammenleben der Wohnungseigentümer zu erleichtern.

Hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums ist jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich zum Mitgebrauch berechtigt (§ 16 Abs. 1 S. 3 WEG). Aber auch hier gilt:

• Der Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ist dahingehend beschränkt, dass den übrigen Wohnungseigentümern kein Nachteil erwachsen darf, der über das bei einem geordneten Zusammenleben
  unvermeidliche Maß hinausgeht.
• Auch Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, sonstigen Vereinbarungen oder Beschlüssen können Beschränkungen für den Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums vorsehen. Werden etwa einzelnen Wohnungseigentümern Sondernutzungsrechte an Garten-, Terrassen- oder Stellflächen zugewiesen, sind die übrigen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch insoweit ausgeschlossen.

3.3 Bauen
Ob Reparatur einer gebrochenen Fensterscheibe, Einbau einer Ladestation für Elektroautos, Sanierung der Fassade oder gar Ausbau des Dachgeschosses zur Gewinnung von Wohnraum – in baulicher Hinsicht
können auf Wohnungseigentümer viele Entscheidungen zukommen.
Und weil meist nicht nur viel Geld auf dem Spiel steht, sondern die Wohnungseigentümer häufig auch ganz unterschiedliche Interessen verfolgen, ist es besonders wichtig, sich mit den grundlegenden Regelungen in diesem Bereich vertraut zu machen. Verständnis für die Belange der anderen Seite sowie die sinnvolle Nutzung von Gestaltungsspielräumen können hier gegenseitige Blockaden verhindern oder auflösen.

3.3.1 Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung)
Für Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung verwendet das Gesetz nunmehr den Oberbegriff der Erhaltung (§ 13 Abs. 2 WEG). Solche Erhaltungsmaßnahmen sind ein zentrales
Element des Anspruchs jedes Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf ordnungsgemäße Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Die Wohnungseigentümer entscheiden hierüber durch Mehrheitsbeschluss. Typische Beispiele hierfür sind:

• Regelmäßiges Streichen des Treppenhauses
• Reparaturen und Ausbesserungen
• Übliche Gartenpflege
• Abschluss von Wartungsverträgen für Heizung oder Aufzug

Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen sind grundsätzlich als Kosten der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen (§ 16 Abs. 2 S. 1 WEG).

WICHTIG: Die Ansammlung einer ausreichend hohen Erhaltungsrücklage beugt einer finanziellen Überforderung durch unerwartete Sonderumlagen vor.

3.3.2 Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum
Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, nennt das Gesetz bauliche Veränderungen (§ 20 Abs. 1 WEG). Ziel der Reform des WEG war es, die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen einfacher zu gestalten und gleichzeitig an einer baulichen Veränderung nicht interessierte Wohnungseigentümer über die Vorschriften zur Kostentragung zu schützen.

Für die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen genügt nach dem Gesetz nunmehr stets die einfache Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG). Es kommt nicht mehr darauf an, wie viele Wohnungseigentümer durch die Maßnahme beeinträchtigt werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann beschließen, entweder selbst die bauliche Veränderung auszuführen oder aber dies einzelnen Wohnungseigentümern zu gestatten.
Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen:

• die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
• dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
• dem Einbruchsschutz,
• dem Glasfaseranschluss,
• der Nutzung von Balkonkraftwerken

dienen (§ 20 Abs. 2 S. 1 WEG zu den sog. „privilegierten Maßnahmen“).

Es besteht jedoch nur ein Anspruch auf das „Ob“ der Maßnahme, nicht auch auf das „Wie“. Dies bedeutet, dass jeder Wohnungseigentümer zwar verlangen kann, dass eine entsprechende bauliche Veränderung erfolgt. Auf welche Weise diese durchgeführt wird, steht aber im Ermessen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die dabei die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung zu beachten hat (§ 20 Abs. 2 S. 2 WEG). Denkbar sind beispielsweise Vorgaben zu bestimmten Baumaterialen oder zu der Frage, wer die Maßnahme durchführt.
Bei anderen baulichen Veränderungen besteht nur dann ein Anspruch auf Gestattung, wenn kein anderer Wohnungseigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird (§ 20 Abs. 3 WEG). Auch eine solche bauliche Veränderung muss aber durch Beschluss gestattet werden. Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen werden.

Die Kosten einer baulichen Veränderung sind zu tragen:

• Von dem Wohnungseigentümer, dem eine bauliche Veränderung gestattet worden ist oder der eine sog. privilegierte Maßnahme verlangt hat (§ 21 Abs. 1 WEG).
• Von allen Wohnungseigentümern,
• wenn sie von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn es handelt sich um unverhältnismäßige Kosten,
• oder wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums (in der Regel 10 Jahre) amortisieren (§ 21 Abs. 2 WEG).
• In allen anderen Fällen von den Wohnungseigentümern, die die Veränderung beschlossen haben.

WICHTIG: Es empfiehlt sich dringend, die Frage der Kostentragung bei jeder Beschlussfassung über eine bauliche Veränderung mitzuberücksichtigen. Insbesondere ist auch an Folgekosten zu denken.

3.3.3 Bauliche Maßnahmen am Sondereigentum
Die Zulässigkeit von baulichen Maßnahmen am Sondereigentum richtet sich grundsätzlich nach den Regelungen, die das Gesetz für bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums vorsieht (§ 13 Abs. 2 WEG).
Allerdings benötigt ein Wohnungseigentümer keine Gestattung, wenn keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

3.4 Das Finanzwesen
Bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums fallen zwangsläufig Kosten an, etwa für Reparaturen, Versicherungen oder Strom und Wasser. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht Regelungen vor, wie diese
Kosten zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern zu verteilen sind, wie die Zahlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft über das Jahr gesichert wird und wie am Jahresschluss abzurechnen ist.

3.4.1 Kostenverteilungsschlüssel
Nach dem Gesetz hat jeder Wohnungseigentümer im Grundsatz die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen (§ 16 Abs. 2 S. 1 WEG).
Die Wohnungseigentümer können aber auch eine hiervon abweichende Verteilung etwa nach Verbrauch, Wohnfläche oder Zahl der im jeweiligen Haushalt lebenden Personen mit Zustimmung aller vereinbaren.
Für einzelne Kosten oder bestimmte, immer wiederkehrende Arten von Kosten können die Wohnungseigentümer die Verteilung auch durch Mehrheitsbeschluss ändern (§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG).
Beispielsweise kann beschlossen werden, dass jeder Wohnungseigentümer die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen an Türen oder Balkonen im Bereich seines Sondereigentums selbst zu tragen hat.
Gibt es, wie meist, eine zentrale Anlage für Heizung und Warmwasserversorgung, so sind die dort anfallenden Kosten (z.B. für Brennstoffe, Wartung) nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu verteilen.
Die Kosten für bauliche Veränderungen richten sich nach den unter Punkt 3.3.2 skizzierten Regelungen (vgl. dazu Seite 32).

3.4.2 Wirtschaftsplan
Der Verwalter hat jährlich einen Wirtschaftsplan aufzustellen (§ 28 Abs. 1 S. 2 WEG). Dieser dient der Finanzplanung der Gemeinschaft für das jeweils kommende Jahr. Er enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben sowie die von den Wohnungseigentümern zu zahlenden Vorschüsse zur Kostentragung und ihre Beitragsleistungen zur Erhaltungsrücklage bzw. zu anderen durch Beschluss vorgesehenen
Rücklagen wie etwa einer Liquiditätsreserve. Der von den Wohnungseigentümern monatlich zu zahlende Betrag wird auch Hausgeld genannt. Reicht dieses nicht aus, um unvorhersehbare Ausgaben wie unerwartete Reparaturen zu bezahlen, können die Wohnungseigentümer die Erhebung einer sog. Sonderumlage beschließen.
Die Wohnungseigentümer fassen Beschluss über die sich aus dem Wirtschaftsplan ergebenden Zahlungspflichten (§ 28 Abs. 1 S. 1 WEG).

3.4.3 Jahresabrechnung
Nach Ablauf des Kalenderjahres muss der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan, auch Jahresabrechnung genannt, vorlegen (§ 28 Abs. 2 S. 2 WEG).
Darin sind die getätigten Einnahmen und Ausgaben geordnet und übersichtlich aufzuführen. Weichen die tatsächlichen Kosten von den im Wirtschaftsplan kalkulierten ab, so ergibt sich für den einzelnen Wohnungseigentümer eine Nachzahlung oder ein Überschuss. Über diese Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse beschließen wiederum die Wohnungseigentümer (§ 28 Abs. 2 S. 1 WEG).

3.4.4 Vermögensbericht
Seit 1. Dezember 2020 hat der Verwalter zur umfassenden Information der Wohnungseigentümer nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen (§ 28 Abs. 4 WEG). Dieser muss zum einen den Stand der Erhaltungsrücklage oder etwaiger durch Beschluss vorgesehener Rücklagen angeben, zum anderen eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens. Dazu zählen insbesondere Kontoguthaben, Forderungen der Gemeinschaft (z.B. offene Hausgeldschulden), sonstige Vermögensgegenstände (z.B. Gartengeräte oder Heizöl), aber auch Verbindlichkeiten (z.B. offene Rechnungen von Handwerkern).

4. VOR GERICHT
Kommt es zu Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft, so entscheidet über entsprechende Klagen grundsätzlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnanlage liegt (§ 43 WEG, § 23 Nr. 2c Gerichtsverfassungsgesetz – GVG).
Eine besondere Bedeutung haben die sog. Beschlussklagen (§ 44 Abs. 1 WEG). Dazu zählen

• die Anfechtungsklage, gerichtet auf Ungültigkeitserklärung eines Beschlusses,
• die Nichtigkeitsklage, gerichtet auf Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses, und
• die Beschlussersetzungsklage, gerichtet auf gerichtliche Ersetzung eines notwendigen, aber pflichtwidrig nicht gefassten Beschlusses.

Seit 1. Dezember 2020 sind diese Beschlussklagen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten (§ 44 Abs. 2 S. 1 WEG). Die übrigen Wohnungseigentümer sind also grundsätzlich nicht mehr beteiligt. Der Verwalter muss sie aber über den Rechtsstreit informieren.
Zu beachten ist, dass die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden muss (§ 45 S. 1 WEG).

5. SONDERFRAGEN ZU CORONA
Die Corona-Pandemie stellt auch Wohnungseigentümer und Verwalter vor ungekannte Herausforderungen. Die Möglichkeiten, eine Eigentümerversammlung im gewohnten Rahmen abzuhalten, sind je nach Infektionsgeschehen teils stark begrenzt.
Um die ordnungsgemäße Verwaltung und Finanzierung von Wohnungseigentümergemeinschaften auch unter diesen erschwerten Bedingungen sicherzustellen, hat das sog. „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ vom 27. März 2020 zwei Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes veranlasst:

• Zum einen bleibt der zuletzt bestellte Verwalter der Wohnungs eigentümergemeinschaft bis zu seiner Abberufung oder der Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.
• Zum anderen gilt der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.

Das Gesetz sieht vor, dass diese Änderungen bis zum 31. Dezember 2021 gelten.
Aufgrund seiner Notkompetenz darf und muss der Verwalter auch in Zeiten .der Pandemie die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen in dringenden Fällen ohne vorherige Befassung
der Wohnungseigentümer treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Ein dringender Fall liegt unter anderem dann vor, wenn die vorherige Befassung der Eigentümer in der Eigentümerversammlung nicht möglich ist. Die Gemeinschaft bleibt in Hinblick auf unaufschiebbare Maßnahmen somit auch dann handlungsfähig, wenn keine Eigentümerversammlung abgehalten werden kann.
Zudem bestehen insbesondere folgende alternative Möglichkeiten, Beschlüsse zu fassen bzw. die Zahl der vor Ort Teilnehmenden zu reduzieren:

• Beschlussfassung im Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 WEG (siehe Punkt 3.1.4, Seite 26 )
• Online-Teilnahme an einer Präsenzversammlung, sofern die Wohnungseigentümer dies durch Beschluss nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG erlaubt haben (siehe Punkt 3.1.3, Seite 23)
• Reine Online-Versammlung, sofern dies mit Zustimmung aller vereinbart worden ist
• Verstärktes Gebrauchmachen von der Möglichkeit, sich in der Eigentümerversammlung vertreten zu lassen (siehe Punkt 3.1.3, Seite 23). Allerdings ist kein Eigentümer zur Erteilung einer Vollmacht verpflichtet.

Welches Vorgehen im konkreten Einzelfall am sinnvollsten ist, kann nur unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere dem Infektionsgeschehen vor Ort sowie dem Gegenstand, über den beschlossen werden soll, beurteilt werden. Eine fachkundige Rechtsberatung kann hilfreich sein, um das Risiko, dass gefasste Beschlüsse erfolgreich angefochten werden, zu reduzieren.

6. RECHTLICHE HILFE FÜR WOHNUNGSEIGENTÜMER
Die Rechtsfragen, die sich rund um das Wohnungseigentum stellen, sind vielfältig und zuweilen sehr kompliziert.
In wichtigen Zweifelsfragen empfiehlt es sich deshalb, rechtskundigen Rat bei Fachleuten einzuholen. Dies können eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt beziehungsweise eine Notarin oder ein Notar sein.
Bürger mit geringem Einkommen können auch Beratungshilfe erhalten. Nähere Auskünfte darüber erteilt das zuständige Amtsgericht.

QUELLE: www.justiz.bayern.de
DIE EIGENTUMSWOHNUNG
Eine Rechtsinformation für Wohnungseigentümer – und solche, die es werden wollen.
Herausgeber: 
Bayerisches Staatsministerium der Justiz
Referat für Öffentlichkeitsarbeit
Prielmayerstraße 7, 80335 München